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 也許您聽過,
也許您沒聽過; 也許您知道, 也許您不知道; 也許您感興趣, 也許您無動於衷. 如論您是屬於以上的哪一種人,
您再也不能不關心什麼是 REIT. 因為在未來的幾年間, REIT 將會紅遍全中國及台灣地區的大街 小路, 弄頭巷尾.
REIT 的全名叫作 Real Estate Investment Trust, 中文的翻譯可以叫作
“不動產投資基金”, 在學術界, 又可能稱為 “物權證券化” (Securitization of Real
Property). 乍聽起來似乎很玄. 但這種投資的方式, 不是學者們關在象牙塔中的創作.
而是在美國行之多年的不動產投資型態. 根據統計, 在過去25年的期間, REIT 的平均年報酬率為 14%,
道瓊指數只有8%, S&P 500 指數也只有12% .
REIT 中的 “T” 原本代表 “Trust” (信託). 例如像是台灣辜氏家族擁有著名的金融机構 “中國信託”.
但是在現今的社會, “信託”這個名稱不過是個歷史留下令人懷念的字. 因為根據現行美國聯邦所得稅法 的規定, REIT
都是股份有限公司的企業型態 .
目前在美國, 大約有200 公開上市的REIT. 大約掌握了價值 4仟億美元的資產 . 在美國, 公司的設立登記,
基本上是屬於各州的權限, 但是REIT 卻是美國聯邦稅法的產物. 因為在稅法上, 股份有限公司要付雙重的稅負:
公司要先繳付公司的營利所得稅, 若分發股息(Dividend) 給股東的時候, 股東還要在繳一 次個人所得稅.
如果投資公司符合REIT 的條件, 那麼REIT 可免去公司營利所得稅.
從廣義的角度來看, REIT 也未必就是所得稅法上的REIT, 因為REIT 的目的是免去公司營利所得稅,
那麼如果有其他的方法達到同樣的目的, 那麼就不須遵照傳統的REIT型態了. 比方說,
在美國有數以萬計的不動產投資公司都叫作REIT, 但是它們的登記設立可能是根據各州的州法而成立的 “有限責任公司”
(Limited Liability Company, 簡稱 LLC). 美國所得稅法的規定, LLC 在報稅的時候,
是以 “合夥” 的型態來報稅. 而合夥的型態在報稅的時候, 本來就沒有企業的營利所得稅,
當然也就不須要繞一個大彎走真正REIT 的企業模式了.
撇開稅務的角度來看, REIT 對於經濟的影響是促進不動產投資公司的籌集資金, 對於投資人來說則是要創造均富,
也就是俗語講的: 有錢大家賺!
比方說, 台北的101 大樓, 或是上海浦東的世界金融大樓設立成 為REIT, 股票公開發行上市. 那麼在股票發行之後,
該大樓的市價總值, 往往會超過原來大樓總值的好幾倍. 這並不是變魔術. 而是由經濟學的眼光來看,
凡是產權能夠分得越細小的, 其價值就越高. 同時, 不動產經過證券化之後, 創造出來的是資金的流通性
(Liquidity). 投資人手頭上握有的再也不是 變現率低的不動產, 而是舜間就能變成現金的股票了!
但是, 自從人類發明證券交易以來, 就有層出不窮的詐欺案例. 任何的投資公司, 對於法規不完備的社會來說,
似乎就是詐騙集團的美麗外衣. 到今天為止, 台灣的投資人都還擺脫不去 “鴻源” “龍祥” 的陰影. 因此,
如何在台灣或大中國地區, 小心地培養出發育正常的REIT, 而另一方面又能夠照顧到小投資人的權利,
就要考驗立法與執法單位的智慧與見識了.
富強的國家要先有安定的社會, 安定的社會要先有均富的經濟. REIT 是創造一個均富經濟社會的工具.
本專欄將定期地為各位讀者介紹美國的REIT, 保括REIT 的運作, 以及投資REIT的技巧與操作.
所謂他山之石可以攻朔. 希望能藉此讓關心REIT投資的朋友們, 在迎接REIT時代的來臨之前就先睹為快.
預祝讀者們能有朝一日成為REIT舞台上的常勝將軍!
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