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“ 如何解決房屋貸款付不出的困境(之一)? ”
[聲明]
本故事情節內容都經過修改, 如果與任何人的案件類似, 都存屬巧合, 本文的撰寫是為讀者分析介紹法律常識,
作者盡力避免洩漏任何當事人案情.
[故事 ]
蘇先生及蘇太太大約在五年移民到美國, 來了美國之後, 他們靠著辛苦打工的錢, 存下了大約＄3萬多美元的存款.
平日的生活, 省吃撿用, 一直都還是住在出租公寓中. 一年多前, 有位地產經紀朋友找他們遊說,
講到當時美國的房地產如何如何地好, 是個投資的好時機, 說什麼保證能在一兩年之內, 讓蘇先生蘇太太 的存款翻兩到三倍.
開始的時候, 蘇先生蘇太太也沒把這位朋友的說話放在心上, 他們心想, 這辛辛苦苦存下了的錢, 也不可能買什麼房產,
另一方面也總覺得投資項目, 總有風險的, 到頭來, 血本無歸, 可就叫天天不應, 叫地地不靈了. 但是這位地產經紀朋友,
總是陰魂不算的死命追纏, 有天, 還說什麼給他們帶個天大好消息, 說什麼天大的好消息. 原來是這位地產經紀,
給他們介紹一種叫麼 “無頭期款” 的房屋貸款(Zero Downpayment). 這位地產經紀朋友,
又 展開她的玲牙利齒說, “你們看看, 天底下哪去找這麼好的機會, 您們可是一毛錢都不需要出,
我去幫您們找一戶理想的住家房, 你們就算不住吧, 也可以出租嘛, 過些日子, 房價漲了, 我再幫您們出手賣掉,
保證您能夠賺得比您們這幾年的辛苦儲蓄來的錢來多好幾倍.” 這位地產經紀更接著說, “ 您瞧, 哪來的風險嘛,
您們可是一毛錢都沒出哦, 就算房價跌了, 大不了, 就讓貸款銀行拍賣了結算了.” 蘇先生與蘇太太本來也沒什麼動心,
但是, 誰不想在美國落地生根, 購置房產呀, 而且又是一毛錢都不出的無本生意. 幾經這位地產經紀朋友的勸說,
大約三個月後, 蘇先生蘇太太就在這位地產朋友的推薦之下買了一棟大約五年新的獨立住家,
但是這棟 房子並不是在蘇先生蘇太太 的原來居住地 , 而是在大約相隔 200 百英里的小鎮上, 反正是投資嘛,
能出租收些租金進來扺掉 貸款也還行, 就這樣大約拖了半年, 但是房地產就走入循環性的低檔了, 不但房客走了, 房價跌了,
甚至想要低價脫手都沒人要買. 當初所謂的無頭期款, 可是 借了兩個貸款才能買得下來的, 第一貸款大約$24 萬,
年利息5 厘, 三年之後可能會調到8厘, 第二貸款大約$7 萬, 年息8.5 厘,
五年就到期.蘇先生蘇太太已經大約兩個多約付不出利息錢, 銀行也來過好幾封信和電話催款, 眼看著銀行就要來拍賣房屋了.
經過朋友的介紹¸蘇先生與蘇太太回到我的事務所來諮詢相關法律上的問題.
[我的建議]
“我聽說了您們的案情, 在目前來講,
這樣類似的案件是常見的案子您們是否覺得當初這位地產經紀對您們有任何的欺騙或誤導呢?.” 我問.
“ 現在看來, 我們一方面是沒有房地產投資的經驗, 一方面當然也是這位地產經紀才會有今天這樣的局面,
如果我們的立場能夠堅持一些, 可能就好了” 蘇先生說.
“現在看來,解決的方法大慨有三條路可以試著走走看. ” 我解釋說.
“我們的資產不大, 我們最擔心的是, 銀行會不會扣押我們的工資?” 蘇太太問.
“ 在一般的情況之下, 銀行不 會查封您們的工資. 但是這也不能完全排除這樣的可能性.” 我說.
“怎麼會有這樣問題呢?” 蘇太太問.
“向銀行藉的貸款, 也是屬於債務. 既然是債務, 在法律上來說, 當然就有償還的義務.” 我說.
“但是在美國的房地產貸款法律上, 對於債務人 (又稱為房屋扺押人)有特別的法律保障.” 我解釋說.
“ 這怎麼說呢?” 蘇先生問.
“對於銀行來講, 當銀行借你們錢的時候, 都取得到了足額的房地產抵押, 因此, 如果借款人不能夠還債的時候,
銀行一般的做法, 會拍賣抵押物, 來清償欠款.” 我回答
“但是遇到房地產市道不好的年頭, 銀行很有可能拍賣不 到 欠款的金額, 這該怎麼辦呢?” 蘇先生問.
“這種情況如果發生, 就又回到剛才蘇太太問到的問題了…..” 我說.
(下週待續.)
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童光輝律師簡介
台大法律系本科畢業
美國加州聖塔克拉拉大學法學博士
現任美國加州執業律師 / 加州房地產教授 / 加州房地產經紀人
美國加州私立矽谷大學 (Silicon Valley University) MBA, DBA 教授
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