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“ 我為什麼一定要有é生前信託û(Living
Trust) (之三)? ”
[聲明]
本故事情節內容都經過修改, 如果與任何人的案件類似, 都存屬巧合, 本文的撰寫是為讀者分析介紹法律常識,
作者盡力避免洩漏任何當事人案情.
[故事 ]
沈太太大約在十年前與她的姐姐明芳合資購買了一棟獨立的住家, 從開始, 產權登記上只有沈太太姐姐的名義, 十年來,
都是沈太太的姐姐住這棟房子, 當初的貸款也還得差不多了, 沈太的姐姐三年離婚, 現在與成年但尚未婚的女兒玉蓮居住.
多年來, 沈太太與她的姐姐一直有這麼樣一個打算. 就是由明芳立好一份é生前信託û(Living
Trust)﹐尤沈太太擔認這棟房子的資產管理人(Trustee) 也是受益人(Beneficiary),
如果明芳發生什麼意外或事故, 而導致明芳過世的狀況, 這棟 房子將可以留給沈太太擁有. 由於她們都覺得這事情沒有急迫性,
因此一擔擱下來就是好幾年. 前年底, 明芳被診斷出肝癌, 三個月後就離開人世, 當全家上下都還在悲傷之餘,
沈太太無意間竟發現, 怎麼這棟的房屋產權已經轉換成沈太姐姐的女兒玉蓮的名義之下了. 幾經調查詢問的結果, 沈太太才發現,
原來在明芳被診斷出絕症後的幾天之內. 玉蓮替明芳準備了一份é委託書û(Power of Attorney),
在這份é委託書û中, 明芳委託她的女兒玉蓮全權處理明芳所有的資產. 在明芳過世之前, 玉蓮 將這棟
房子轉到了自己的名義之下. 玉蓮 這個孩子, 是沈太太從小看著長大的. 從小就是個讓人疼愛的小孩, 成年之後, 一直
都與母親住在一起, 平日也很孝順 ,沈太太是玉蓮的親阿姨, 雙方的感情也都保持得還算好.
玉蓮可能並不知道這棟房子原先是由她的母親與沈太太合買的, 但是現在明芳過世了, 沈太太將這段過往講給玉蓮聽,
玉蓮也是半信半疑, 還覺得這位親阿姨怎麼在母親才過世不多久, 就要來騙她的財產, 兩家的關係立刻變得很尷尬.
沈太太也不方便在這個節骨眼上逼得太緊, 究竟還是親姪女. 但是如果就這樣讓沈太太憑白損失掉當初投下去的資本 ,
對沈太來說也是很不公平. 沈太太希望能夠知道有沒有什麼好的解決辦法, 透過了朋友的介紹,
沈太太到我的事務所來諮議我的意見.
[我的建議]
“我的銀行支票影印本都還留著, 我的的確確付了$7萬5千的銀行本票直接付給當時的產權代理公司的.” 沈太問.
我說: “但是在房地產的法律上, 法院或法官多辦重視的是形式而不是內容.如果在產權證書上, 登記著只有您姐姐的名義,
那麼多辦的法院都會認定這是您姐姐單獨擁有的房地產.”
“而您付出的$7萬5 千美元則可能被法院認定是您借給您姐姐的錢. 如果是這樣的認定,
那麼您或許可以邀求由您姐姐明芳的遺產中還錢給您, 並且可以要求這幾年來的利息. 但是每個地方的法律規定都不盡相同,
申報遺產的債務必須在債務人過世後的有限時間內申報. 您如果打算走這條路, 要小心不要錯過了期限.” 我接著又說.
“自己家人之間的債務, 我倒不是那麼在意法律規定的申報時效.如果從您這兒, 我們能獲得一些法律上的常識,
我去與玉蓮說明, 或許她會讓步.” 沈太回答.
“也許您說得對.但這些方面就不是法律能夠解決的問題了.任何的糾紛能夠由當事人相互讓步, 當然是最好的結果.” 我說.
“另一方面, 我想請問的是, 玉蓮利用委託書, 將我姐姐的產權轉給她自己, 這在法律上是合法的嗎?” 沈太問.
“這倒是個很好的問題, 我們有可能在這個問題上作進一步的調查.” 我說.
沈太問: “這怎麼說…………..”
[結語]
下週接續.
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童光輝律師簡介
台大法律系本科畢業
美國加州聖塔克拉拉大學法學博士
現任美國加州執業律師 / 加州房地產教授 / 加州房地產經紀人
美國加州私立矽谷大學 (Silicon Valley University) MBA, DBA 教授
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童律師聯絡電話: (408) 246-2800
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